Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » :

• les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, à noter que, pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux logements neuf ou en VEFA situés dans des bâtiments d’habitation collectifs ;
• les logements que le contribuable fait construire, faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. À noter que pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif que le contribuable fait construire ;
• les logements acquis entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’ »immeuble neuf » est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ; les logements, acquis entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) définis par décret (décret du 30.1.02) permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.03) ;
• les locaux, acquis entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) ;
• les logements acquis entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2024, situés dans les communes signataires d’une convention d’Opération de revitalisation du territoire (ORT) ou les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué (liste des communes concernées fixée par l’arrêté du 26.3.19). Dans ce cas, le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du le logement (obtention a minima de l’étiquette énergétique E après travaux).

L’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

L’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation, des travaux de transformation ou d’amélioration doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné. Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit.

Pour les investissements réalisés à partir du 1^er janvier 2019 les contribuables, pourront conserver la réduction d’impôt sur leurs revenus français même après leur départ de France.

Le propriétaire bailleur s’engage sur option à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

À l’issue de la période d’engagement de location initiale de six ou neuf ans, le contribuable pourra le proroger pour une ou deux périodes triennales, portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt.

Ainsi, le propriétaire bénéficie d’un complément de réduction d’impôt égal à :

• 6 % pour la première période triennale de prorogation et à 3 % pour la seconde période triennale, lorsque l’engagement initial de location était d’une durée de six ans ;
• 3 % pour la seule période triennale de prorogation, lorsque l’engagement initial de location était d’une durée de neuf ans.

De nouvelles modalités sont prévues pour les acquisitions réalisées en 2023 et en 2024 ainsi que pour les constructions dont le permis est déposé en 2023 ou en 2024, selon les conditions suivantes :

Lorsque l’engagement initial de location était d’une durée de six ans, le complément de réduction d’impôt est de :

• 4,5 % pour la première période triennale de prorogation et à 2,5 % pour la seconde période triennale, pour les investissements réalisés en 2023 ;
• 3 % pour une première période triennale de prorogation et à 2 % pour la seconde période triennale, pour les investissements réalisés en 2024 ;

Lorsque l’engagement initial de location était d’une durée de neuf ans, le complément de réduction d’impôt est de :

• 2,5 % pour les investissements réalisés en 2023 ;
• 2 % pour les investissements réalisés en 2024 ;

Ces nouvelles dispositions relatives au complément de réduction d’impôt, ne s’appliquent pas aux investissements réalisés dans le cadre du dispositif Denormandie.

Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
Pour les investissements réalisés depuis le 1^er janvier 2015, et contrairement au dispositif d’investissement locatif dit « Duflot », la location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant du contribuable, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.

Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2021 :

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement ⁽¹⁾.
Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Ex. pour la location d’un logement de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² pour un bail signé en 2021 sera de 9,35 € (détail du calcul : 10,51 x (0,7 + 19/100) = 9,3539 arrondi à 9,35) ;
Pour la location d’un logement de 30 m² dont un balcon de 4 m² situé en zone B1, le plafond de loyer au m² pour un bail signé en 2021 sera de 12,61. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas est de 1,29375 (0,7 + 19/32 = 1,29375) car il s’agit de prendre en compte la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (caves, balcons, remises…) dans la limite de 8 m² par logement. Cependant, cette valeur étant supérieure à 1,2, c’est cette dernière valeur qui est prise en compte pour le calcul du loyer plafond et non le coefficient issu du calcul (détail du calcul : 10,51 x 1,2 = 12,612, arrondi à 12,61).

Attention : afin qu’ils soient adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyers peuvent toutefois être réduits localement par arrêté du préfet de région.
Ces plafonds de loyers modulés localement répondent aux mêmes modalités d’application que les plafonds de loyers nationaux (même application du coefficient multiplicateur, révision des plafonds de loyers au 1^er janvier de chaque année en fonction des variations annuelles de l’IRL du 2^ème trimestre).
Ils s’appliquent aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou dont la demande de permis de construire est déposée à compter de la date d’entrée en vigueur de l’arrêté.

En métropole, pour les baux conclus en 2020, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de logement concerné.
Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable doivent respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 à partir du 1^er janvier 2013 (ou obtenir un label « BBC 2005 » lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013).
Pour les logements existants qui font ou ont fait l’objet de travaux permettant de les assimiler à des logements neufs, le niveau de performance énergétique exigé serait celui permettant l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » (arrêté du 29.9.09 relatif au contenu et aux conditions d’attribution de ces labels). Ces logements peuvent également ouvrir droit à la réduction d’impôt si les travaux ont permis de respecter des exigences de performance énergétique globale.

La réduction d’impôt est possible exclusivement aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Sont ainsi concernées les zones A bis, A et B1.

Depuis le 1^er janvier 2018, les opérations d’acquisition et de construction situées dans les communes classées zones B2 et C ne sont plus éligibles à la réduction fiscale. Continuent cependant à bénéficier de la réduction les acquisitions de logements ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, à la condition que cette acquisition soit réalisée par le contribuable au plus tard le 15 mars 2019. Pour les logements que le contribuable fait construire (ex : une maison individuelle, avant le 1^er janvier 2021) dans ces mêmes zones, ils doivent avoir fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017.

Par ailleurs, les logements situés dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (voir les contrats en cours et clos sur le site du Ministère des Armées) sont éligibles au dispositif à compter du 1^er janvier 2018. Depuis le 1^er janvier 2019, sont également éligibles les logements situés dans les communes ayant été couvertes par un contrat  de redynamisation de site de défense dans les huit années précédentes.

Pour mémoire, l’agrément rendant la commune éligible à la réduction d’impôt peut être invoqué pour les logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou pour les logements que le contribuable fait construire, dont le permis de construire est déposé à compter du lendemain de la publication de l’arrêté préfectoral au recueil des actes administratifs. Il peut l’être dès le lendemain de sa mise en ligne sur le site internet de la préfecture.

Il est possible de bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition, la construction, l’amélioration ou la transformation de deux logements (contre un seul avec le dispositif Scellier), dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € (décret du 29.12.12) et sans pouvoir dépasser 300 000 €.

Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.

En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux.

Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de douze ans.

En 2023, le taux de réduction est de 10,5 % pour un engagement de location de six ans, de 15 % pour un engagement de location de neuf ans et de 17,5 % pour un engagement de location de douze ans.

En 2024, le taux de réduction est de 9 % pour un engagement de location de six ans, de 12 % pour un engagement de location de neuf ans et de 14 % pour un engagement de location de douze ans.

Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des cinq, huit ou onze années suivantes selon la durée de l’engagement de location (six, neuf ou douze ans).

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

Enfin, le bailleur ne peut pas bénéficier d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts durant toute la période d’engagement de location.

Note

1 – La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (CCH : R.111-2) : elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (voir BOI-IR-RICI-230-20-20 § 340).
Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (caves, sous-sols, remises, combles et greniers aménageables, balcons, vérandas, …). On ne prend en compte que les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m (CCH : R.353-12 et R.331-10).